Эксперты рынка недвижимости Украины не склонны переоценивать ни достижений 2011, ни перспектив 2012 года

Сергей Власов, PR-менеджер URE Club

Прошедший 2011 год в плане оценки активности на рынке недвижимости — весьма неоднороден: с одной стороны, он был полон различных мероприятий, заключались крупные сделки, а с другой — за исследуемый период снизилась активность инвесторов, банковских структур, ухудшилась макроэкономическая обстановка, не все стабильно было в политическом плане. Различные прогнозы строятся и на 2012 год: от оптимистичных, до весьма осторожных, и даже негативных.

Ukrainian Real Estate Club провел собственное исследование отрасли, и представляет краткий анализ развития рынка недвижимости Украины с точки зрения его профессиональных игроков.

Восстанавливаемся стабильно, но медленно

Касательно общего состояния рынка в минувшем году, все специалисты отметили определенные положительные тенденции. Впрочем, если рост и обозначился, то, по мнению экспертов, происходил он весьма медленно – рынок так и не достиг докризисного уровня. Как определил его состояние Лукаш Мотиль, глава департамента коммерческой недвижимости UniCredit Bank: «В 2011 году наблюдалась более высокая активность, чем в 2010, но рынок по-прежнему был далек от полного выздоровления».

Большинство экспертов отметило в 2011 году высокие показатели коммерческого сегмента. Так, Михаил Громадцов, инвестиционный директор компании «ЭСТА Холдинг», подчеркнул, что «наиболее позитивные тренды наблюдались в сегменте торговой недвижимости. Также стабилизировался и вырос спрос на офисные помещения: по итогам 9 месяцев 2011 года мы наблюдали рост арендных ставок, и снижение вакантности в существующих бизнес-центрах».

 Положительно оценивает год и Ари Шварц, главный исполнительный директор компании Seven Hills: «Рынок недвижимости в исследуемый период отличался высокой активностью и сильной конкуренцией, открывающей новые возможности для всех».

В свою очередь, Наталья Кочергина, партнер, глава группы недвижимости компании DLA Piper Ukraine, отметила еще один немаловажный аспект, воздействовавший на рынок: «Влияние оказали изменения в законодательстве, которые произошли в 2011 году. В частности, в марте 2011 года вступил в силу Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», который значительно изменил процедуру застройки земельных участков. Кроме того, с 1 января 2011 года вступил в силу новый порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, которые внесли свои коррективы в структурирование сделок с недвижимостью».

В поисках финансирования

Говоря об основных проблемах рынка, эксперты, в большинстве своем, назвали самым трудным моментом поиск источников финансирования. «Игроки рынка по-прежнему искали пути выхода из стагнации, пытались найти новые варианты работы с банковскими структурами и инвестиционными компаниями. Финансирование новых проектов, наверное, было наибольшей заботой девелоперов в нашей стране» – отметил президент URE Club Сергей Гайдайчук. К этому можно добавить слова Натальи Кочергиной: «К сожалению, иностранные институциональные инвесторы не проявляют интерес к украинскому рынку недвижимости в силу значительного уровня рисков, экономической нестабильности, активности налоговых и других контролирующих органов».

Также Наталья Кочергина обратила внимание на сложную ситуацию в сфере кредитования: «Банки не возобновили его в полном объеме, рынок ощущает дефицит и дороговизну заемных средств. Кроме того, банки повысили требования для предоставления кредитов» – подчеркнула глава группы недвижимости компании DLA Piper Ukraine.

Проблем выдачи кредитов на жилье коснулся в своем ответе главный исполнительный директор компании Seven Hills: «Одна из главных проблем – недостаток доступных ипотечных кредитов. Но наша компания была одной из первых, кто предложил такие кредиты на справедливых рыночных условиях».

Сложность изыскания необходимого финансирования привела к тому, что девелоперы стали чаще опираться в профессиональной деятельности на собственные средства. Как отмечает Михаил Меркулов, управляющий директор ERSTE GROUP IMMORENT UKRAINE: «На рынке в 2011 году происходило развитие все большего количества проектов за счет собственного капитала и увеличение его доли в проектах с заемным финансированием».

Положительные моменты

Все же, кроме проблем, 2011 год запомнился и некоторыми крупными сделками, что прямо говорит о его восстановлении. Среди таких бизнес-соглашений Михаил Громадцов отметил консолидацию 100% акций Киевского ЦУМа компанией «ЭСТА Холдинг», прошедшую в начале года, и приобретение компанией SCC земельного участка площадью около 4 га по ул. Горького (г. Киев) под развитие многофункционального комплекса.

Из сделок в сфере недвижимости, которые сопровождались компанией DLA Piper, Наталья Кочергина отметила заключение международным отельным оператором премиум класса Swissôtel (группа Fairmont Raffles Hotels) с украинским девелопером пакета договоров по управлению гостиницей под маркой Fairmont в Одессе. Кроме того, одной из важных сделок на рынке стало приобретение компанией «Стелтекс Инвестментс» компании «XXI Век».

Все наработки 2011 года, по мнению Михаила Меркулова, объединяет тот факт, что «новые проекты во всех сегментах качественно отличаются от существующих, и составят существенную конкуренцию, когда выйдут на рынок».

Ари Шварц назвал важными сделками года все, что касалось инфраструктуры Евро-2012: стадион, гостиницы, аэропорт, транспортные развязки, метро.

К тому же, в 2011 году на рынке был осуществлен и целый ряд крупных инвестиционных сделок. Так, девелоперская компания «XXI век» продала фирме Monkar Limited, с правом выкупа, торговый центр «Квадрат», расположенный на Лукьяновке в Киеве (объем сделки составил $14 млн); инвестиционно-девелоперская компания «ЭСТА Холдинг» совершила покупку 50%-ой доли второй очереди бизнес-центра «Леонардо», г. Киев (ориентировочная цена сделки – $50-60 млн). В начале 2011 года украинское подразделение компании «Nestle» продала группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5 500 кв.м с прилегающим участком в 3 га. (г. Луцк). Тогда же, в первом квартале, фармацевтическая компания для собственного пользования приобрела действующий логистический комплекс (21 600 кв.м – общая площадь, село Большая Александровка Киевской области), а в третьем квартале 2011 года Fozzу Group совершила покупку гипермаркета (г. Киев), который до этого оперировал под брендом «Новая Линия» (общий объем сделки оценивают примерно в $10 миллионов); коммерческий банк приобрел для собственного пользования офисное здание (г. Киев) – общий объем сделки оценивается приблизительно в $25 млн. Были на рынке совершены и другие, не менее крупные сделки.

Умеренный рост-2012

Прогнозы экспертов на 2012 год можно охарактеризовать, как оптимистично-сдержанные. Например, Наталья Кочергина высказала такое мнение: «В целом, рынок интересен для инвесторов, но большинство из них не рассматривают возможность реализации проектов исходя как из прогнозов начала второй волны мирового финансового кризиса, так и учитывая внутригосударственные проблемы».

Сдержан в прогнозах и Лукаш Мотиль: «К сожалению, последние события, в числе которых и турбулентность на финансовых рынках Европы, как-то охладили аппетиты инвесторов. На данный момент они более сосредоточены на решении существующих проблем, чем на выхождении на новые рынки Центральной и Восточной Европы».

На этом фоне более оптимистично выглядит оценка перспективы от Михаила Громадцова: «Мы ожидаем дальнейшего умеренного роста рынка, появления новых качественных проектов и роста спроса во всех сегментах недвижимости». Такого же мнения придерживается и Ари Шварц.

Наверное, наиболее емко и, пожалуй, сразу за всех, на вопрос, чего ожидают участники рынка недвижимости от 2012 года, ответил Михаил Меркулов: «Стабильности бы нам!».

Гостиницы в фаворе

Среди сегментов рынка эксперты почти единогласно сулят успех гостиничной недвижимости. Не отстанет от отельного бизнеса и ритейл, лучше всех проявивший себя в 2011 году. «Мы считаем, – говорит Лукаш Мотиль, – что основная активность украинских девелоперов будет направлена на коммерческую недвижимость, гостиницы и качественные жилые строения».

Того же мнения придерживается и Михаил Громадцов: «Однозначно наибольшее количество открытий в 2012 году произойдет в сегменте гостиничной недвижимости: в городах принимающих футбольные матчи Евро-2012 значительно увеличится предложение номеров. Ожидается открытие гостиниц под такими известными брендами как Hilton, Fairmont, Marriott Renaissance, Park Inn и др. Также в 2012 году ожидается ввод в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Тем не менее, мы не ожидаем, что увеличение предложения значительно отразится на спросе, особенно в сегменте класса «А», что отразится на росте арендных ставок в качественных бизнес-центрах Киева».

На счет развития торговой и офисной недвижимости Ари Шварц высказал мысль о том, что «у них будет некоторое пространство для развития, особенно вне центра города». К информации по гостиничному сектору Наталья Кочергина добавила еще и возможное быстрое развитие инфраструктуры. А вот Михаил Меркулов заметил, что «на рынок недвижимости в следующие 6 месяцев повлияет столь большое количество как внутренних, так и внешних факторов, что сценарии смогут варьироваться от полного замораживания инвестиционной деятельности до бурного развития».

Рост инвестиций: да или нет?

А вот во мнениях по поводу роста инвестиционной активности в 2012 году эксперты разошлись. Например, Михаил Громадцов настроен оптимистично: «Учитывая позитивные тенденции и ожидания во всех сегментах рынка, весьма вероятно, что в 2012 году состоится несколько крупных инвестиционных сделок, в первую очередь на рынке недвижимости Киева». А, по словам Натальи Кочергиной, радужные картины ближайшего будущего рисовать рано: «К сожалению, нет оснований ожидать роста в этом направлении».

Сергей Гайдайчук не исключает ни того, ни другого варианта развития событий: «Мнения аналитиков по этому поводу порой кардинально различаются. Можно сказать, что у инвестиционной активности есть все шансы пойти в рост в 2012 году, но также есть и опасения, что позитивных тенденций в ближайшее время не наметится». Михаил Меркулов обратил внимание на то, что «если власть перестанет убивать инвестклимат, то рост будет, а если существующая тенденция продолжится, то нет».

Положительно настроен и глава департамента коммерческой недвижимости UniCredit Bank: «На наш взгляд, в Украине есть еще достаточно места для правильно структурированных проектов, и мы всегда открыты для обсуждения возможности их финансирования».

Резюмируя все выше сказанное, можно еще раз отметить осторожность и сдержанность, звучащую в оценках перспектив рынка недвижимости Украины в 2012 году. Заметно, что после кризисных лет игроки просчитывают все варианты: от самых удачных, до самых неудобных. И это очень хороший урок, вынесенный из тяжелых для бизнеса лет. Возможно, именно такой аккуратный оптимизм поможет рынку не повторять ошибок прошлого.

Возможно, именно это и станет фундаментом для дальнейшего, пускай, не такого стремительного как до 2008 года, роста. Главное, если исходить из экспертных оценок, рынок требует стабильности: как экономической, так, в равной степени, и политической. Конечно, нельзя ограничиваться лишь внутренними факторами – глобальная экономика сейчас тоже не в лучшем своем состоянии. Но, и это видно из ответов экспертов, верить в высокий потенциал Украины мы не перестаем. И по-прежнему надеемся, что в новом году будет лучше.