Ольга Соловей, директор URE Club
Можно ли сочетать социальную и бизнес-составляющую в развитии городов? Мировой опыт свидетельствует о том, что можно.
Урбанистический дизайн часто воспринимают как смелые проекты
будущего, оторванные от реальности. Говоря об урбанизме в целом, подразумевают
общественные пространства, площади, парки, пешеходные улицы, креативные,
культурные пространства и площадки, набережные. И это действительно так!
Казалось бы, в таких проектах нет места бизнесу в
традиционном понимании. Однако главная цель урбанизма – это, в первую очередь,
создание комфортных мест для жизни и работы в городе. А если рассматривать бизнес как это удовлетворение
потребности современного человека в улучшении качества своей жизни, между
урбанизмом и девелопментом нет противоречий. Даже наоборот.
Основная задача урбан-дизайна -
в
обеспечении баланса между созданием
общественных ценностей и ресурсами,
необходимыми для их реализации
Создание публичных проектов зачатую возможно только с учетом
достаточного финансирования со стороны частных структур или городских властей,
которые, в свою очередь, могут увеличить поступления в городской бюджет от уже частично
реализованного проекта. Соответственно, основная задача урбан-дизайна в
обеспечении баланса между созданием общественных ценностей и ресурсами,
необходимыми для их реализации.
Идея о том, что создание девелоперских проектов, которые
несут в себе общественные компоненты, может быть выгодно с точки зрения
возврата инвестиций, до сих пор нуждается в фактическом подтверждении. Каким
образом грамотно спланированные проекты с социальной инфраструктурой могут быть
экономически целесообразны в условиях частного владения землей?
Немного истории. Большинство площадей в Лондоне были созданы
с учетом того, что их появление увеличит стоимость прилегающей земли и
привлечет «правильных» людей. Площадь Рассел (Russell Square) была заложена Эрлом и
Дюком Бетфордами в 1806 году как центральная часть участка, который
застраивался частными домами, как раз с целью повышения уровня района до «выше
среднего». В то же время, по другую сторону океана, в 1830 году известный
бостонский архитектор Чарльз Булфинч убедил владельца участка вдоль Вернон
стрит, что создание площади как центрального элемента новой жилой застройки,
позволит ему повысить стоимость жилья и компенсировать средства, которые
предполагалось получить в результате застройки площади. Существуют и другие
примеры обустройства парков и площадей на частных землях для повышения
привлекательности будущего жилья.
Уже в 19 веке масштабное переобустройство Парижа под
руководством барона Хаусманна подтвердило правильность такого подхода не только
в организации площадей, но и гранд-бульваров и променадов, дополненных
монументами и статуями, прочими украшениями, к которым обращены фасады новых
зданий. За вид на такой бульвар покупатели платили больше. Для финансирования
проектов публичных пространств в центральной части Парижа город выпускал бонды,
обеспечением которых являлась последующая продажа земли, стоимость которой
повышалась пропорционально повышению ее привлекательности. Сегодня в Штатах
действует похожий механизм – tax increment financing projects
(TIFs), который
позволяет городу занимать средства для реализации проектов социальной
инфраструктуры в залог будущих доходов от повышения стоимости прилегающих земель.
Даже в украинских реалиях стоимость
коммерческого или
жилого проекта
вблизи публичных пространств или
общественных центров дороже на
20-30%