Зачем Украине туризм?

Алексей Евченко, управляющий партнер 

ArtBuild Hotel Group

Одно из моих любимых выражений: «мудрый учится на чужих ошибках, умный — на своих, а дурак — ничему не учится и поэтому остается дураком». К сожалению, мы уже упустили свой шанс стать «туристически мудрыми». Но нужно хотя бы попробовать быть умными, а не оставаться все время в дураках.

Обладая огромным туристическим потенциалом, богатейшей природой, гостеприимным народом и т.д., наша страна из года в год остается на задворках гигантской мировой туристической индустрии, которая приносит миллиарды долларов и процветание тем регионам, которые обращают на нее внимание.

Кто-то может сказать, что невозможно развивать туризм в стране, в которой идет война. Но давайте посмотрим на Израиль. Он находится в непрекращающемся военном конфликте с Палестиной. Теракты, военные действия, постоянная боевая готовность существуют в Израиле бок о бок с прекрасно развитым туристическим бизнесом, который приносит стране огромные прибыли и нивелирует реалии войны. Кроме того, именно с помощью современного туризма в мире создается образ того или иного государства. Грузия, еще вчера сражавшаяся с разрухой и последствиями военного конфликта с Россией, семимильными шагами развивает индустрию туризма. Благодаря этому и проведенным структурным реформам, страна стала интересна для международных инвесторов.

Туризм в нашей стране 

необходимо выделить 

в стратегически важное направление 

не на словах, а на деле, 

и так его и развивать.

Для того, чтобы получить реальный экономический эффект в обозримом будущем, необходимо создать базовые условия для развития туризма в нашей стране. Не на словах, а на деле выделить данное направление в стратегически важное, и так его и развивать. Должно быть создано Министерство туризма или другой самостоятельный орган (например, Госагентство) с четкой постановкой задач и сроков для их решения. Должны быть осуществлены реальные реформы. Аргумент о том, что сейчас нужно сокращать государственный аппарат, и у страны нет средств на содержание новых чиновников, в данном случае не состоятелен. Речь идет не о создании чего-то нового, а о реорганизации неправильно функционирующей системы. Ведь проходит же сейчас реорганизация налоговой и таможенной служб? Создается служба финансовой разведки и т.д.? Правительство идет по пути создания более эффективной структуры государственного управления, и сейчас самое время сделать то же с туризмом. У этой отрасли есть все шансы быть не просто доходной и экономически привлекательной,— она может стать настоящим «якорем» для украинской экономики, за которым пойдут инвестиции в смежные направления и проекты.

Самое интересное заключается в том, что правильное развитие туризма не требует столь глобальных инвестиций государства, как поднятие промышленности или социально-экономическое восстановление регионов. Наоборот, эта отрасль сама дает стране дополнительный мощный поток инвестиций. Нужно всего лишь поменять отношение к туризму и заниматься им профессионально и ответственно. Разве во Львове за последние 10 лет были построены какие-то новые памятники архитектуры или места для привлечения туристов? Нет! Просто город научился пользоваться тем, что у него уже есть, и выделил туризм, наряду с IT-технологиями, в приоритетные направления развития. За достаточно короткий промежуток времени, несмотря на те же сложные условия хозяйствования, что и во всей стране, город превратился в туристическую мекку для украинцев и очень привлекательное место для туристов со всей Европы и не только. Сегодня во Львове, чуть ли не единственном городе в Украине, строятся новые отели, открываются рестораны, кафе, закусочные. Сейчас это самый интересный регион в Украине для инвестиций и бизнеса. А добиться этого удалось именно за счет развития туристической привлекательности города.

Я искренне надеюсь, что многие другие города Украины последуют примеру Львова и станут развивать свой туристический потенциал, в первую очередь с помощью продуманного системного подхода и ивент-активности. А центральная государственная власть наконец-то перестанет игнорировать направление, способное наполнить бюджет Украины значительными валютными поступлениями, которые сегодня так необходимы нашей стране. 

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (07))

Зона свободного доступа

Д-р Алексей Фелив, 
LL.M., партнер МЮФ 
Gide Loyrette Nouel

Ника Варварюк, 
юрист МЮФ 
Gide Loyrette Nouel

В течение 2014 года Верховная Рада Украины активно пыталась реформировать украинское законодательство с учетом опыта стран ЕС. Один из недавних успешных примеров — открытие реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — «Реестр»).

В октябре 2014 г. Верховная Рада в рамках антикоррупционного пакета проголосовала за Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгодополучателей юридических лиц и публичных деятелей» (далее — «Закон»). Данным Законом, в частности, предоставлялась возможность любому физическому или юридическому лицу получить из Реестра информацию о недвижимом имуществе и земле, в том числе, в электронной форме.

В конце декабря 2014 г. Кабинет Министров своим Постановлением от 24 декабря 2014 года №722 утвердил новый порядок предоставления информации из Реестра (далее — «Порядок») и уже с 1 января 2015 г. поиск

информации в Реестре онлайн стал возможным.

В электронной форме

Возможность получать информацию из Реестра в электронной форме с 1 января получили только физические и юридические лица, наличие электронной цифровой подписи для этого не требуется. Поиск информации такими лицами осуществляется исключительно по объекту.

Органы государственной власти, местного самоуправления, органы прокуратуры, внутренних дел, Службы безопасности Украины, суды, адвокаты и нотариусы смогут осуществлять поиск информации онлайн как по объекту, так и по субъекту. Такая возможность, однако, будет им предоставлена только с 1 октября при условии получения электронной цифровой подписи и заключения договора о предоставлении доступа к Реестру с держателем Реестра. До этого времени информация таким лицам будет предоставляться в бумажной форме.

Онлайн-поиск информации в Реестре осуществляется через официальный сайт Укргосреестра. На данный момент поиск работает в тестовом режиме и может отображать не всю информацию, которая содержится в Реестре.

В частности, пока что невозможно осуществить поиск земельного участка по кадастровому номеру или местонахождению участка. Это может быть связано с тем, что большая часть информации о правах на землю содержалась в Государственном реестре земель, который уже не функционирует, и поиск по которому не осуществляется. Как известно, данные из старых реестров, в том числе из Государственного реестра земель, в Реестр автоматически не переносились.

Следует также учитывать, что из Реестра можно будет получить информацию только о правах на земельный участок, поскольку информация о самом земельном участке (площадь, целевое назначение, нормативная денежная оценка и другие сведения о земельном участке) содержится в Государственном земельном кадастре (далее — «Кадастр»). Свободный доступ к данным Кадастра на данный момент не предусмотрен, хотя ограниченные сведения из него можно получить онлайн, используя Публичную кадастровую карту. На наш взгляд, было бы целесообразно также предоставить свободный доступ к данным Кадастра, чтоб потенциальные покупатели имели полную информацию не только в отношении прав и обременений, установленных относительно объектов недвижимого имущества и земельных участков, но также их характеристик.

Осуществление доступа

Информацию о недвижимом имуществе можно получить уже сейчас, однако поиск информации на данный момент осуществляется только по адресу. В дальнейшем информацию в Реестре можно будет искать также по регистрационному номеру объекта. Для осуществления поиска и получения информационной справки из Реестра необходимо пройти регистрацию на сайте Укргосреестра и провести оплату.

При регистрации юридического лица как нового пользователя, необходимо указать наименование, код ЕГРПОУ, телефон и ФИО лица, запрашивающего информацию от имени юридического лица. Физическое лицо с целью регистрации должно указать свои персональные данные, в частности, ФИО и индивидуальный налоговый номер или серию и номер паспорта, если лицо отказалось по религиозным соображениям от получения индивидуального налогового номера. При этом для получения информационной справки серию и номер паспорта нужно будет указать даже в случае наличия индивидуального налогового номера и указания его при регистрации.

Необходимость предоставления физическим лицом своих персональных данных при регистрации поднимает вопрос их защищенности, поскольку в случае ненадлежащей технической защиты, персональные данные пользователей онлайн-ресурса, в том числе, индивидуальные налоговые номера и данные паспортов пользователей, могут также стать общедоступными. В то же время, проверка достоверности данных, указанных при регистрации, не осуществляется, ответственность за достоверность данных несет лицо, запрашивающее информацию из Реестра. Таким образом, возможны ситуации, когда при регистрации будут указываться недостоверные данные о лице, запрашивающем информацию из Реестра.

Плата за получение информации из Реестра составляет 17 грн., без учета комиссии банка. Оплата происходит с помощью платежной карты, однако данные банковской карты, предоставляемые при проведении оплаты, фактически не защищаются. Информационная справка предоставляется в течение нескольких минут с момента проведения оплаты, что обеспечивает практически мгновенное получение информации из Реестра после отправки запроса.

При получении информационной справки, пользователь получает информацию из Реестра, в частности, о недвижимом имуществе, его собственнике, а также о правах на такое недвижимое имущество и установленных обременениях. Если в Реестре запрашиваемая информация отсутствует, информация предоставляется из старых электронных реестров. Если же права на объект недвижимого имущества регистрировались БТИ до введения электронных реестров, получить информацию о таком объекте недвижимого имущества через сайт Укргосреестра будет невозможно, поскольку информация, содержащаяся на бумажных носителях БТИ, в электронные реестры не переносилась.

Осуществляя поиск через сайт Укргосреестра, стоит учитывать, что пользователь не получает фактического доступа к Реестру, информационная справка предоставляется в виде копии с зеркального сервера, а не с сервера Реестра. С одной стороны, это является дополнительной защитой информации, содержащейся в Реестре, в том числе, от взлома, поскольку доступ к серверу Реестра не предоставляется. С другой стороны, возможны ситуации, как минимум в период тестового режима работы онлайн-сервиса, когда зеркальный сервер не будет отображать последних изменений в Реестре, которые будут доступны на сервере самого Реестра. Таким образом, информационная справка, полученная в виде копии с зеркального сервера, может содержать не самую актуальную информацию.

В бумажной форме

Чтобы избежать подобной ситуации, информацию из Реестра, как и раньше, можно получить в бумажной форме, обратившись с заявлением к нотариусу или к регистратору Укргосреестра независимо от местонахождения объекта недвижимого имущества, или земельного участка или путем отправки заявления по почте. При этом, собственник, правообладатель или лицо, в интересах которых установлено обременение, получает извлечение из Реестра, в котором будет содержаться информация о принадлежащих ему правах и обременениях. Этой категории заявителей также предоставляется возможность получить выписку из Реестра с указанием данных о лицах, которые запрашивали информацию по данному объекту недвижимости.

Если же физическое или юридическое лицо не принадлежит ни к одной из вышеуказанных категорий заявителей, такое лицо может получить информационную справку из Реестра по любому объекту недвижимого имущества или земельному участку. Информация предоставляется не позже следующего рабочего дня после получения заявления.

Преимущества

Открытие Реестра имеет несколько ключевых значений для рынка недвижимости и Украины в целом. Во-первых, открытие Реестра способствует транспарентности и предсказуемости всего рынка недвижимости, что в конечном итоге должно улучшить инвестиционный климат в Украине.

Во-вторых, возможность оперативного и беспрепятственного получения информации из Реестра без привлечения регистраторов позволит существенно ускорить строки подготовки и анализа сделок с недвижимости, особенное значение это имеет в первую очередь для кредитования, где недвижимость используется как ипотека.

В-третьих, свободный доступ к Реестру также будет способствовать улучшению эффективности защиты прав собственников и ипотекодержателей, так как они смогут постоянно контролировать статус недвижимого имущества и в случае необходимости своевременно обращаться в суд с целью защиты своих прав.

В-четвертых, должен усилиться принцип правовой презумпции о том, что зарегистрированный собственник является действительным собственником. Лицо не сможет, например, обращаться через длительное время с иском о возвращении недвижимого имущества, ссылаясь на то, что ему не было известно о переходе имущества к другому собственнику.

Другими словами, открытость Реестра должна способствовать деятельности добросовестного приобретателя. Наконец, открытость Реестра несет важную социальную функцию, связанную с возможностью контроля над коррупцией и обогащением публичных лиц и чиновников.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (07))

Спрос на разнообразие

Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика»

При разработке новых планировок квартир проектировщик ориентируется на запросы рынка, актуальные архитектурные тенденции и, конечно, свою интуицию. При этом, девелопер и проектировщик делают общее дело, и ведущим, в каждом конкретном вопросе, является тот, кто в этом вопросе компетентен.

К примеру, застройщик обязан четко знать, каким должен быть объект, чтобы он был востребован на рынке, какой бюджет возможен, а архитектор, если он берется за проект, быть готовым работать в заданных рамках. А вот в зоне компетентности архитектора, к примеру, находится компоновка объекта — размещение функциональных и архитектурно-композиционных объемов, и если заказчика не устраивает предложенная архитектором конфигурация, вероятно, стоит попробовать поработать с другим архитектором, а не пытаться «самому взять и все правильно разместить».

Что касается строительных норм, то они сегодня не мешают создавать качественные и востребованные проекты. Конечно, нормативы должны продолжать непрерывно совершенствоваться, поскольку общество развивается, появляются новые формы объектов, развиваются новые технологии. Так, к примеру, лет 25 назад нормативами описывались дома только до 16 этажей, выше — экспериментальное строительство. А на сегодняшний день нормативы описывают здания до ста метров (при высоте этажа 3м это 33 этажа — высотная планка поднята в 2 раза!).

При этом не стоит надеяться, что когда-нибудь нормы будут абсолютно удобными — основная задача нормативов: надежность и безопасность зданий и городов. А эта задача по своему определению требует избыточных страховочных мероприятий защиты от стихийных факторов, в том числе «от дурака», и желающему «освободиться от нормативного гнета» можно предложить разве что проектировать в виртуальной реальности, в которой не бывает пожаров, землетрясений, наводнений, и все обитатели действуют исключительно рационально и не подвержены панике.

Также не стоит надеяться, что нормативы можно сделать абсолютно или даже почти актуальными (если, конечно, не остановится прогресс и не начнется «всемирный застой»). Разработка нормативов требует анализа значительной выборки экспериментальных решений, и пока эта работа, требующая большого времени проводится, прогресс движется дальше: появляются новые технологии, функции и т.д., которые выходят за рамки только что подготовленных норм, и требуют снова проверки экспериментальной практикой, анализа, и наконец, выпуска новых правил.

Часто создают, увы, глупые проекты, которые не учитывают ни интересы жильцов, ни выгоду застройщика. Они реализуются по примитивным стереотипным проектам, которые были коммерчески актуальны только во времена ажиотажного спроса, когда квартиры покупали «с закрытыми глазами». Сегодня спрос очень требовательный, предложение разнообразное, есть достаточно хороших проектов, и «затащить» покупателя в плохой дискомфортный проект можно только демпинговой ценой. Какой же смысл наращивать объемы квадратных метров, чтобы потом их продать близко к себестоимости?

Сегодня успешны качественные проекты, которые создают сомасштабную человеку доброжелательную архитектуру, зеленую пешеходную благоустроенную среду двора, дизайнерские вестибюли и межквартирные коридоры, и, конечно, классные удобные планировки квартир. Естественно, такие проекты дороже проектировать и немного дороже строить, но они продаются по более высокой цене, и значительно быстрее, чем некачественные проекты, в которых застройщик и архитектор о комфорте будущих жильцов не задумываются.

В целом, в жилой недвижимости сегодня существует спрос на разнообразие. Успех любого жилого комплекса заключается в предложении самых различных планировок, общим качеством которых является, пожалуй, только рациональность: востребованы только те квартиры, в которых каждый квадратный метр «при деле». 

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№3 (06) - Ноябрь, 2014)