«Нажитая» экспертиза

Радомир Цуркан, Управляющий партнер CBRE в Украине

Украинские собственники достаточно «самостоятельны» в вопросе определения идеи создания конкретного проекта: целесообразности вхождения в тот или иной проект, в выборе сегмента, формата и масштаба будущего объекта. Попробуем найти ответы на вопросы: насколько критично расхождение во мнениях девелопера и консультанта на рынке недвижимости Украины, как это влияет на развитие отрасли, и существуют ли предпосылки для изменения ситуации в лучшую сторону?

Особенность нашего развивающегося рынка коммерческой недвижимости сегодня в том, что украинский девелопер ценит свою собственную «нажитую» экспертизу и опыт гораздо выше компетентности международного консультанта. Самоуверенность и самонадеянность порой приводит к неэффективности проекта и, соответственно, большим потерям в дальнейшем, поскольку строить «неправильное» стоит столько же (если не дороже), сколько и «правильное», а исправить потом практически невозможно.

Однако парадокс в том, что на нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости местные девелоперы стратегический консалтинг все-таки используют, но строят часто вопреки рекомендациям. То есть перед консультантом ставится задача, к примеру, подсказать правильную концепцию или исследовать спрос и предложение, чтобы понять, что и сколько строить. Работа выполняется профессионально, с «защитой» и примерами. Результат аргументируется, объясняется. Но зачастую основные лица заказчика (акционеры, топ-менеджеры) все равно реализовывают свои самостоятельные решения, которые либо частично, либо почти полностью не соответствуют рекомендациям консультанта. В результате, риск ошибки остается высоким из-за того, что стратегический консалтинг в большей степени проигнорирован, хотя проплачен, выполнен и лежит на столе.

Или у девелопера может быть свой отдел исследования для собственных проектов. Однако в данном случае преимущество консалтинговой компании в том, что она — внешний игрок рынка и, кроме того, выступает «связующим звеном» между собственником объекта и арендатором/покупателем, а значит, имеет возможность проанализировать спрос и предложение (как существующее, так и запланированное) более полно. Другими словами, имеет больше возможностей уменьшить риск неудачи будущего проекта. При этом затраты на консультанта окупаются с лихвой за счет увеличения эффективности объекта. И ответственности у консультанта больше, в силу дальнейшей работы по наполнению объекта, его коммерческому или техническому управлению, не говоря уже о репутации.

На практике пока что при создании концепций объектов девелоперы часто больше доверяют традиционным участникам проектов: архитекторам, проектировщикам, инженерам, конструкторам. Это достаточно профессиональные специалисты в своей области, но, за редким исключением, ни один из них не является профессиональным игроком рынка коммерческой недвижимости, способным изучить спрос и предложение. Также никто из них не будет ответственным за реализацию будущего объекта и за его коммерческую эффективность.

А именно эта задача возлагается на консультантов в развитых странах. И в Украине уже несколько лет есть достаточно сильная «лига» международных консультантов, способных помочь создать наиболее правильный и коммерчески эффективный проект в каждом отдельном случае и месте.

Что делать, чтобы объект приносил деньги, а рынок развивался? Доверять больше консультантам! Тандем двух независимых игроков рынка — девелопера и консультанта — дает гораздо больше вероятности успеха будущего объекта и обеспечивает правильный вектор развития рынка коммерческой недвижимости в целом.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№2 (05) - Июнь, 2014) 

Украина недвижимая

Дмитрий Сенниченко, Глава офиса JLL в Украине

К сожалению, за малым исключением, Украине пока не удалось реализовать свой, всем известный и достаточно уже поднадоевший потенциал, в частности, в секторе недвижимости. Смею считать, что вины в этом самих девелоперов не так много. Достаточно сложно показать высокий класс в любой дисциплине со связанными руками и ногами, однако тем, кто стучится — да откроется.

Многие собственники земли и объектов недвижимости, несмотря на прошедшую семилетку, все еще не могут перебороть в себе ощущение потенциального обладания ожидаемым «количеством нулей». Не могут забыть, как еще недавно ставки капитализации на prime assets достигали 9%. К сожалению, неготовность принять новые реалии стоимостных параметров не позволяли заняться созидательной деятельностью девелоперам-ритейлерам-банкирам и собственникам активов сразу после 2008 года. Кризис учит. Жестко, но неизбежно. Жаль созерцать шикарные участки, безвозвратно испорченные в период девелоперского бума офисами без вертикального сообщения и парковки, ТРЦ без концепции и подъездных путей, многими тысячами мертворожденных коробок коттеджей. Придется списать эти потери на амбиции безапелляционно уверенных в своей вечной правоте «новых украинцев».

Выжившие в нелегкие годы украинские инвестиционно-девелоперские компании научились работать в условиях ограниченного финансового ресурса, они стараются выстраивать взвешенные модели экспансии, начали по-настоящему ценить экспертизу и международный опыт. Для создания долгосрочных знаковых проектов недвижимости инвесторы и девелоперы должны иметь возможность выдвигать хотя бы интуитивно обоснованные тезисы про стоимость капитала, прогнозы арендных ставок в перспективе 5-10 лет, уровень инфляции и т.д. В ином случае приходится жертвовать качеством объектов.

Я надеюсь, что в конечном итоге осознание национального единства, так или иначе, победит. И те цифры, которые мы фиксируем по результатам 2013 года, останутся в прошлом: сокращение в строительстве на 14,5%, прямые иностранные инвестиции за третий квартал 2013 года на 36,5% ниже аналогичного показателя 2012 года. Украине необходима надежда, и ее может дать только проведение структурных реформ, защита прав собственности, нахождение своей уникальной роли в глобальной цепочке создания добавленной стоимости. И рынок недвижимости, я уверен, отреагирует даже на ожидания и восходящие тренды.

Кроме традиционной, наиболее привлекательной, коммерческой недвижимости, пора создавать конкурентную среду и в жилом секторе. Меня лично радует стойкая тенденция поиска наиболее эффективного использования застоявшихся промышленных зон. Оживление этих территорий за счет внедрения нестандартных функций — ритейлпарков, лофтов, фреш-маркетов, концептуальных арт-пространств — это то, чем приятно заниматься и разработчикам концепции, и архитекторам.

Хотелось бы увидеть примеры по-настоящему комплексного, целостного подхода в градостроительстве и развитии территорий. Мне кажется, скоро, под неусыпным оком контроля общественности, должна заработать синергия частного капитала и городских властей, должен реализоваться истинно государственнический подход справедливого распределения функций и ресурсов, что в конечном итоге создаст комфортную среду для проживания, работы и отдыха.

Украинцы старательны и талантливы. Чувство справедливости «True and Fair approach» внутри каждого из нас. «Украина Недвижимая» обязательно будет двигаться и прогрессировать, и единственный ключ к нашему коллективному успеху — поступать по совести, каждый на своем месте.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (04) - март, 2014)

Инфраструктурный вопрос

Вадим Непоседов, Президент компании UTG

Сектор торговой недвижимости перешел в новую эру — эру крупномасштабных мегамоллов, генерирующих высокий ежедневный трафик посетителей. В прошлом году в столице открылось шесть больших торговых центров, в этом году планируется открытие ещё шести, три из которых — невиданных для Украины масштабов. Такие ТРЦ генерируют поток, равный 1 тыс. посетителей на 1 тыс. кв.м торговых площадей в день. Соответственно, для ТРЦ с торговой площадью в 80 тыс. кв.м эта цифра составляет 80 тыс. человек в день. Потоки такого размера полностью меняют транспортную и инфраструктурную карту города. Проблема в том, что город часто оказывается не готов к таким изменениям.

Торговые центры первого поколения, с инвестициями до $10 млн, были потребителями трафика и подстраивались под остановки общественного транспорта. Современные же объекты строят как небольшие города, инвестируя в них от $100 млн. Такие комплексы сами являются генераторами потоков — и настолько больших, что теперь уже транспорт должен подстраиваться под них.

Однако в столице, как и в Украине в целом, все ещё руководствуются советским сценарием действий. При проектировании объекта будущие потоки формируются исходя из действующей и перспективной инфраструктуры: транспортных узлов, остановок общественного транспорта, дорожной и тротуарной сети. Трансформация же дорог и коммунального транспорта у нас происходит постфактум, как реакция на уже возникшую проблему: пробки, увеличение смертности на дорогах и прочее.

Но вопрос здесь даже не в самих изменениях, а в их финансировании. Неудобства, генерируемые новыми торговыми центрами — шум, световая реклама, пробки, снижение скоростных показателей транзитных потоков — и связанные с ними действия: необходимость дополнительных маршрутов и остановок общественного транспорта, тротуаров, светофоров, переходов, не являются частью бизнес-проекта. В отличие от паркинга, разметки, навигации по ТЦ и других факторов, способствующих увеличению прибыли, инфраструктура несет исключительно общественную нагрузку и, следовательно, не финансируется бизнесом. В результате один на один с инфраструктурной проблемой остаются муниципальные власти, бюджеты которых часто не готовы к таким тратам.

Так кто же должен думать о транзитных пассажирах, автомобилистах, жителях близлежащих районов и других людях, которые в данный момент не являются целевой аудиторией ТРЦ?

Первый, и наиболее используемый сейчас вариант ответа, — городские власти, которые вынуждены брать деньги на компенсацию генерируемых бизнесом неудобств из государственного и собственных бюджетов. Другими словами — из кошельков налогоплательщиков. Есть и второй вариант, при котором развитие транспортной системы, необходимой для нового комплекса, вполне может стать социальной частью инвестиционного проекта.

Для этого ещё на этапе проектирования и создания проекта городские власти должны выявить возможные негативные последствия. На основе этого анализа могут быть сформулированы требования к компенсационным мероприятиям, которые вменяются в обязанность инвестору проекта как генератору этих негативных факторов. Все, что остается сделать муниципалитету — выделить дополнительную землю для инфраструктурных изменений и проконтролировать исполнение обязательств на этапах проектирования, строительства и эксплуатации.

Если же не платит никто — от инвестора это не требуется, а в бюджете нет денег — то платят жители, причем своим собственным здоровьем и временем, которое теряют в пробках. Таким образом, только действуя по второму сценарию, мы сможем быстро и эффективно изменить инфраструктуру города под влиянием торговых центров нового поколения, сохранив при этом средства, здоровье и лояльное отношение столичных жителей к инвестиционным проектам.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (04) - март, 2014)