О разработке детальных планов территорий за счет девелопера
Ольга Соловей, директор URE Club
Предыстория
С января 2015 года вступило в силу требование об
обязательном наличии детальных планов территорий (ДПТ) или плана зонирования
при передаче в собственность или оформлении в аренду участков из земель
государственной или коммунальной собственности.
Казалось бы, замечательная
инициатива, призванная стимулировать город к разработке важной градостроительной
документации! Разработка ДПТ, в свою очередь, должна существенно облегчить и
сделать более понятной и прогнозируемой жизнь девелоперского бизнеса. А еще — избавить
город от хаотичной застройки, не только негативно влияющей на внешний облик
города, но и создающей дискомфорт передвижения и пребывания в городской среде для обывателя. Но…
всегда есть определенные «но», которые портят общую картину.
Подводные камни
Закон вступил в силу тогда, когда по факту зонирование и ДПТ
в городе практически отсутствуют, а значит, для проведения земельных аукционов
документацию необходимо разрабатывать. При нынешней экономической ситуации
выделение денег на такие нужды представить себе сложно. Вот и получается
замкнутый круг: бюджету нужны деньги, а продажа или аренда земель города – это
важный источник пополнения казны, но чтобы провести соответствующие аукционы
нужно, для начала, из той же казны выделить деньги на разработку требуемой
документации. Ведь заказчиком ДПТ и зонирования может быть только город. И это
логично: если земля принадлежит городу, то интересы общины — первоочередные.
Замкнутый круг:
бюджету нужны деньги,
для денег — аукционы,
а для них из той же казны
нужно выделить деньги
на разработку документации
Собственно, музыка
От нескольких городских чиновников я уже слышала следующий
вариант решения (так как им очень нужно пополнять бюджет): разработку ДПТ в
зоне интересующего участка оплачивает девелопер, а документы затем он передает
городу. Вижу только одну сторону, заинтересованную в подобном варианте —
городские власти, которым нужно показать результат именно сейчас. Девелопер? Вряд
ли. Вложить деньги в то, что еще не твое, — очень сомнительная радость. Плюс —
дополнительные расходы в бюджет проекта. Или же, это должен быть самый лучший
участок в городе! Хотя такие, уже наверняка разобрали.
К тому же, вы тоже верите, что
оплатив разработку ДПТ, девелопер будет учитывать в нем интересы города и
городской общины? Нет уж, кто платит, тот и заказывает музыку.
Вы тоже верите,
что оплатив разработку
ДПТ,
девелопер будет учитывать
интересы города и
городской общины?
Нет уж, кто платит,
тот и заказывает музыку.
Позитив во всем
Радует одно, что кризис в стране в целом и в каждой из
задействованных в процессе девелопмента сфер, в любом случае скажется на
количестве реальных сделок по аренде или покупке земли застройщиком у города.
Время покажет, но мне кажется, что это цифра близкая к нулю. Будем откровенны:
все интересные участки, по крайней мере, в Киеве, уже имеют своего хозяина, и
рынок самостоятельно регулируется в рамках соглашений между задействованными
лицами без привлечения города. Участки используются по назначению, согласованному
еще при их оформлении, лет так 10 назад. Сегодня строится только то, что
сегодня же и продается, это законы рынка, которые, так уж исторически
сложилось, всегда верховенствуют над законами, принятыми в Парламенте.