Радомир Цуркан, Управляющий
партнер CBRE в Украине
Украинские собственники достаточно «самостоятельны» в вопросе определения
идеи создания конкретного проекта: целесообразности вхождения в тот или иной
проект, в выборе сегмента, формата и масштаба будущего объекта. Попробуем найти
ответы на вопросы: насколько критично расхождение во мнениях девелопера и
консультанта на рынке недвижимости Украины, как это влияет на развитие отрасли,
и существуют ли предпосылки для изменения ситуации в лучшую сторону?
Особенность нашего развивающегося
рынка коммерческой недвижимости сегодня в том, что украинский девелопер ценит
свою собственную «нажитую» экспертизу и опыт гораздо выше компетентности
международного консультанта. Самоуверенность и самонадеянность порой приводит к
неэффективности проекта и, соответственно, большим потерям в дальнейшем,
поскольку строить «неправильное» стоит столько же (если не дороже), сколько и
«правильное», а исправить потом практически невозможно.
Однако парадокс в том, что на
нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости местные девелоперы
стратегический консалтинг все-таки используют, но строят часто вопреки
рекомендациям. То есть перед консультантом ставится задача, к примеру,
подсказать правильную концепцию или исследовать спрос и предложение, чтобы
понять, что и сколько строить. Работа выполняется профессионально, с «защитой»
и примерами. Результат аргументируется, объясняется. Но зачастую основные лица
заказчика (акционеры, топ-менеджеры) все равно реализовывают свои
самостоятельные решения, которые либо частично, либо почти полностью не
соответствуют рекомендациям консультанта. В результате, риск ошибки остается
высоким из-за того, что стратегический консалтинг в большей степени
проигнорирован, хотя проплачен, выполнен и лежит на столе.
Или у девелопера может быть свой
отдел исследования для собственных проектов. Однако в данном случае
преимущество консалтинговой компании в том, что она — внешний игрок рынка и,
кроме того, выступает «связующим звеном» между собственником объекта и арендатором/покупателем,
а значит, имеет возможность проанализировать спрос и предложение (как
существующее, так и запланированное) более полно. Другими словами, имеет больше
возможностей уменьшить риск неудачи будущего проекта. При этом затраты на
консультанта окупаются с лихвой за счет увеличения эффективности объекта. И
ответственности у консультанта больше, в силу дальнейшей работы по наполнению
объекта, его коммерческому или техническому управлению, не говоря уже о
репутации.
На практике пока что при создании
концепций объектов девелоперы часто больше доверяют традиционным участникам
проектов: архитекторам, проектировщикам, инженерам, конструкторам. Это достаточно
профессиональные специалисты в своей области, но, за редким исключением, ни
один из них не является профессиональным игроком рынка коммерческой недвижимости,
способным изучить спрос и предложение. Также никто из них не будет
ответственным за реализацию будущего объекта и за его коммерческую
эффективность.
А именно эта задача возлагается
на консультантов в развитых странах. И в Украине уже несколько лет есть
достаточно сильная «лига» международных консультантов, способных помочь создать
наиболее правильный и коммерчески эффективный проект в каждом отдельном случае
и месте.
Что делать, чтобы объект приносил
деньги, а рынок развивался? Доверять больше консультантам! Тандем двух
независимых игроков рынка — девелопера и консультанта — дает гораздо больше
вероятности успеха будущего объекта и обеспечивает правильный вектор развития рынка
коммерческой недвижимости в целом.
Комментариев нет:
Отправить комментарий