Спрос на разнообразие

Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика»

При разработке новых планировок квартир проектировщик ориентируется на запросы рынка, актуальные архитектурные тенденции и, конечно, свою интуицию. При этом, девелопер и проектировщик делают общее дело, и ведущим, в каждом конкретном вопросе, является тот, кто в этом вопросе компетентен.

К примеру, застройщик обязан четко знать, каким должен быть объект, чтобы он был востребован на рынке, какой бюджет возможен, а архитектор, если он берется за проект, быть готовым работать в заданных рамках. А вот в зоне компетентности архитектора, к примеру, находится компоновка объекта — размещение функциональных и архитектурно-композиционных объемов, и если заказчика не устраивает предложенная архитектором конфигурация, вероятно, стоит попробовать поработать с другим архитектором, а не пытаться «самому взять и все правильно разместить».

Что касается строительных норм, то они сегодня не мешают создавать качественные и востребованные проекты. Конечно, нормативы должны продолжать непрерывно совершенствоваться, поскольку общество развивается, появляются новые формы объектов, развиваются новые технологии. Так, к примеру, лет 25 назад нормативами описывались дома только до 16 этажей, выше — экспериментальное строительство. А на сегодняшний день нормативы описывают здания до ста метров (при высоте этажа 3м это 33 этажа — высотная планка поднята в 2 раза!).

При этом не стоит надеяться, что когда-нибудь нормы будут абсолютно удобными — основная задача нормативов: надежность и безопасность зданий и городов. А эта задача по своему определению требует избыточных страховочных мероприятий защиты от стихийных факторов, в том числе «от дурака», и желающему «освободиться от нормативного гнета» можно предложить разве что проектировать в виртуальной реальности, в которой не бывает пожаров, землетрясений, наводнений, и все обитатели действуют исключительно рационально и не подвержены панике.

Также не стоит надеяться, что нормативы можно сделать абсолютно или даже почти актуальными (если, конечно, не остановится прогресс и не начнется «всемирный застой»). Разработка нормативов требует анализа значительной выборки экспериментальных решений, и пока эта работа, требующая большого времени проводится, прогресс движется дальше: появляются новые технологии, функции и т.д., которые выходят за рамки только что подготовленных норм, и требуют снова проверки экспериментальной практикой, анализа, и наконец, выпуска новых правил.

Часто создают, увы, глупые проекты, которые не учитывают ни интересы жильцов, ни выгоду застройщика. Они реализуются по примитивным стереотипным проектам, которые были коммерчески актуальны только во времена ажиотажного спроса, когда квартиры покупали «с закрытыми глазами». Сегодня спрос очень требовательный, предложение разнообразное, есть достаточно хороших проектов, и «затащить» покупателя в плохой дискомфортный проект можно только демпинговой ценой. Какой же смысл наращивать объемы квадратных метров, чтобы потом их продать близко к себестоимости?

Сегодня успешны качественные проекты, которые создают сомасштабную человеку доброжелательную архитектуру, зеленую пешеходную благоустроенную среду двора, дизайнерские вестибюли и межквартирные коридоры, и, конечно, классные удобные планировки квартир. Естественно, такие проекты дороже проектировать и немного дороже строить, но они продаются по более высокой цене, и значительно быстрее, чем некачественные проекты, в которых застройщик и архитектор о комфорте будущих жильцов не задумываются.

В целом, в жилой недвижимости сегодня существует спрос на разнообразие. Успех любого жилого комплекса заключается в предложении самых различных планировок, общим качеством которых является, пожалуй, только рациональность: востребованы только те квартиры, в которых каждый квадратный метр «при деле». 

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№3 (06) - Ноябрь, 2014)

Максимальный эффект

Александр Ротов, Президент Группы компаний «ГЕРЦ», Председатель совета директоров Конфедерации строителей Украины, член Наблюдательного совета URE Club

Вопросом выстраивания отношений генподрядчика и девелопера в нынешних экономических условиях задаются многие эксперты. Есть, например, мнение, что архитектор, проектировщик и подрядчики вынуждены быть более лояльными к решениям заказчиков; получив заказ, даже вдвое дешевле, чем в прежние времена, они вынуждены сказать — «я постараюсь».

По моему мнению, точка зрения ряда экспертов о том, что в нынешних экономических условиях речь не идет о принципиальности, не совсем отвечает действительности. Есть общий принцип, объединяющий всех субъектов строительного процесса — качественный результат, и в нем заинтересованы все, так как отношения девелопер-подрядчик выстраиваются, прежде всего, на общей цели удовлетворить потребителя.

Таким образом, необходимо понимать, что для того чтобы «выжить» в нынешней ситуации, необходимо действовать на основе партнерства, быть флексибильными и открытыми. Девелопер разрабатывает максимально экономически выгодный проект, генподрядчик в свою очередь не завышает расценки, а проектировщики и архитекторы делают комфортное проектное решение, максимально приближая проект к золотому правилу соответствия цены и качества. Это разумно и целесообразно, действуя таким образом, выгоду получают все, в первую очередь покупатель.

Замечу, что генподрядчик обязан безукоризненно выполнять свои обязательства и, на мой взгляд, давать предложения по оптимизации и по согласованию принимать участие в процессе проектирования, а не быть просто исполнителем. Все участники процесса должны действовать скоординированно. Конечно, на вопрос о максимально эффективной схеме работы девелопера и генподрядной организации на украинском рынке недвижимости невозможно дать однозначный ответ, каждая компания принимает решение внутри себя. EPC или EPCM? В обоих случаях есть и преимущества и недостатки.

Так, преимущества генподряда на строительство — это контроль над всеми процессами, которые осуществляются на строительной площадке с целью организации эффективной работы всех субподрядных организаций. Генеральный подрядчик обязан наладить успешное взаимодействие между бригадами и профильными специалистами так, чтобы строительство проходило быстро и эффективно, при этом непрерывно отслеживая сроки исполнения работ.

В свою очередь вовлечение девелопера повышает эффективность инвестиций на основе мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического и конструктивно-технологического характера. Особенность девелопмента позволяет выбрать целевой сегмент, группу потребителей, на которых будет рассчитан создаваемый объект. Таким образом, можно говорить о довольно высокой эффективности организационного и финансового механизма девелопера, в сравнении с механизмом функционирования, выработанным (в основном) в отечественной практике. На мой взгляд, девелопер должен быть задействован в процессе в равной степени, и ответственность за конечный результат должна распределяться между всеми звеньями равномерно. Еще раз подчеркну важность доверия, открытости и взаимодействия генподрядчика и девелопера.

А такого понятия, как «я постараюсь» не должно существовать в принципе. С такой постановкой вопроса лучше ничего не делать вообще. Нужно уважать и себя, и заказчика, и не пытаться оправдать свое бездействие. Рассматриваться должен каждый заказчик, имеющий средства для реализации проекта, а уже исходя из заявленной суммы, можно составлять и оговаривать варианты и возможности для его воплощения.

Группа компаний «ГЕРЦ» придерживается всех вышеизложенных принципов и политики «открытости» и честности перед партнерами. 

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№2 (05) - Июнь, 2014)

«Нажитая» экспертиза

Радомир Цуркан, Управляющий партнер CBRE в Украине

Украинские собственники достаточно «самостоятельны» в вопросе определения идеи создания конкретного проекта: целесообразности вхождения в тот или иной проект, в выборе сегмента, формата и масштаба будущего объекта. Попробуем найти ответы на вопросы: насколько критично расхождение во мнениях девелопера и консультанта на рынке недвижимости Украины, как это влияет на развитие отрасли, и существуют ли предпосылки для изменения ситуации в лучшую сторону?

Особенность нашего развивающегося рынка коммерческой недвижимости сегодня в том, что украинский девелопер ценит свою собственную «нажитую» экспертизу и опыт гораздо выше компетентности международного консультанта. Самоуверенность и самонадеянность порой приводит к неэффективности проекта и, соответственно, большим потерям в дальнейшем, поскольку строить «неправильное» стоит столько же (если не дороже), сколько и «правильное», а исправить потом практически невозможно.

Однако парадокс в том, что на нынешнем этапе развития рынка коммерческой недвижимости местные девелоперы стратегический консалтинг все-таки используют, но строят часто вопреки рекомендациям. То есть перед консультантом ставится задача, к примеру, подсказать правильную концепцию или исследовать спрос и предложение, чтобы понять, что и сколько строить. Работа выполняется профессионально, с «защитой» и примерами. Результат аргументируется, объясняется. Но зачастую основные лица заказчика (акционеры, топ-менеджеры) все равно реализовывают свои самостоятельные решения, которые либо частично, либо почти полностью не соответствуют рекомендациям консультанта. В результате, риск ошибки остается высоким из-за того, что стратегический консалтинг в большей степени проигнорирован, хотя проплачен, выполнен и лежит на столе.

Или у девелопера может быть свой отдел исследования для собственных проектов. Однако в данном случае преимущество консалтинговой компании в том, что она — внешний игрок рынка и, кроме того, выступает «связующим звеном» между собственником объекта и арендатором/покупателем, а значит, имеет возможность проанализировать спрос и предложение (как существующее, так и запланированное) более полно. Другими словами, имеет больше возможностей уменьшить риск неудачи будущего проекта. При этом затраты на консультанта окупаются с лихвой за счет увеличения эффективности объекта. И ответственности у консультанта больше, в силу дальнейшей работы по наполнению объекта, его коммерческому или техническому управлению, не говоря уже о репутации.

На практике пока что при создании концепций объектов девелоперы часто больше доверяют традиционным участникам проектов: архитекторам, проектировщикам, инженерам, конструкторам. Это достаточно профессиональные специалисты в своей области, но, за редким исключением, ни один из них не является профессиональным игроком рынка коммерческой недвижимости, способным изучить спрос и предложение. Также никто из них не будет ответственным за реализацию будущего объекта и за его коммерческую эффективность.

А именно эта задача возлагается на консультантов в развитых странах. И в Украине уже несколько лет есть достаточно сильная «лига» международных консультантов, способных помочь создать наиболее правильный и коммерчески эффективный проект в каждом отдельном случае и месте.

Что делать, чтобы объект приносил деньги, а рынок развивался? Доверять больше консультантам! Тандем двух независимых игроков рынка — девелопера и консультанта — дает гораздо больше вероятности успеха будущего объекта и обеспечивает правильный вектор развития рынка коммерческой недвижимости в целом.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№2 (05) - Июнь, 2014) 

Украина недвижимая

Дмитрий Сенниченко, Глава офиса JLL в Украине

К сожалению, за малым исключением, Украине пока не удалось реализовать свой, всем известный и достаточно уже поднадоевший потенциал, в частности, в секторе недвижимости. Смею считать, что вины в этом самих девелоперов не так много. Достаточно сложно показать высокий класс в любой дисциплине со связанными руками и ногами, однако тем, кто стучится — да откроется.

Многие собственники земли и объектов недвижимости, несмотря на прошедшую семилетку, все еще не могут перебороть в себе ощущение потенциального обладания ожидаемым «количеством нулей». Не могут забыть, как еще недавно ставки капитализации на prime assets достигали 9%. К сожалению, неготовность принять новые реалии стоимостных параметров не позволяли заняться созидательной деятельностью девелоперам-ритейлерам-банкирам и собственникам активов сразу после 2008 года. Кризис учит. Жестко, но неизбежно. Жаль созерцать шикарные участки, безвозвратно испорченные в период девелоперского бума офисами без вертикального сообщения и парковки, ТРЦ без концепции и подъездных путей, многими тысячами мертворожденных коробок коттеджей. Придется списать эти потери на амбиции безапелляционно уверенных в своей вечной правоте «новых украинцев».

Выжившие в нелегкие годы украинские инвестиционно-девелоперские компании научились работать в условиях ограниченного финансового ресурса, они стараются выстраивать взвешенные модели экспансии, начали по-настоящему ценить экспертизу и международный опыт. Для создания долгосрочных знаковых проектов недвижимости инвесторы и девелоперы должны иметь возможность выдвигать хотя бы интуитивно обоснованные тезисы про стоимость капитала, прогнозы арендных ставок в перспективе 5-10 лет, уровень инфляции и т.д. В ином случае приходится жертвовать качеством объектов.

Я надеюсь, что в конечном итоге осознание национального единства, так или иначе, победит. И те цифры, которые мы фиксируем по результатам 2013 года, останутся в прошлом: сокращение в строительстве на 14,5%, прямые иностранные инвестиции за третий квартал 2013 года на 36,5% ниже аналогичного показателя 2012 года. Украине необходима надежда, и ее может дать только проведение структурных реформ, защита прав собственности, нахождение своей уникальной роли в глобальной цепочке создания добавленной стоимости. И рынок недвижимости, я уверен, отреагирует даже на ожидания и восходящие тренды.

Кроме традиционной, наиболее привлекательной, коммерческой недвижимости, пора создавать конкурентную среду и в жилом секторе. Меня лично радует стойкая тенденция поиска наиболее эффективного использования застоявшихся промышленных зон. Оживление этих территорий за счет внедрения нестандартных функций — ритейлпарков, лофтов, фреш-маркетов, концептуальных арт-пространств — это то, чем приятно заниматься и разработчикам концепции, и архитекторам.

Хотелось бы увидеть примеры по-настоящему комплексного, целостного подхода в градостроительстве и развитии территорий. Мне кажется, скоро, под неусыпным оком контроля общественности, должна заработать синергия частного капитала и городских властей, должен реализоваться истинно государственнический подход справедливого распределения функций и ресурсов, что в конечном итоге создаст комфортную среду для проживания, работы и отдыха.

Украинцы старательны и талантливы. Чувство справедливости «True and Fair approach» внутри каждого из нас. «Украина Недвижимая» обязательно будет двигаться и прогрессировать, и единственный ключ к нашему коллективному успеху — поступать по совести, каждый на своем месте.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (04) - март, 2014)

Инфраструктурный вопрос

Вадим Непоседов, Президент компании UTG

Сектор торговой недвижимости перешел в новую эру — эру крупномасштабных мегамоллов, генерирующих высокий ежедневный трафик посетителей. В прошлом году в столице открылось шесть больших торговых центров, в этом году планируется открытие ещё шести, три из которых — невиданных для Украины масштабов. Такие ТРЦ генерируют поток, равный 1 тыс. посетителей на 1 тыс. кв.м торговых площадей в день. Соответственно, для ТРЦ с торговой площадью в 80 тыс. кв.м эта цифра составляет 80 тыс. человек в день. Потоки такого размера полностью меняют транспортную и инфраструктурную карту города. Проблема в том, что город часто оказывается не готов к таким изменениям.

Торговые центры первого поколения, с инвестициями до $10 млн, были потребителями трафика и подстраивались под остановки общественного транспорта. Современные же объекты строят как небольшие города, инвестируя в них от $100 млн. Такие комплексы сами являются генераторами потоков — и настолько больших, что теперь уже транспорт должен подстраиваться под них.

Однако в столице, как и в Украине в целом, все ещё руководствуются советским сценарием действий. При проектировании объекта будущие потоки формируются исходя из действующей и перспективной инфраструктуры: транспортных узлов, остановок общественного транспорта, дорожной и тротуарной сети. Трансформация же дорог и коммунального транспорта у нас происходит постфактум, как реакция на уже возникшую проблему: пробки, увеличение смертности на дорогах и прочее.

Но вопрос здесь даже не в самих изменениях, а в их финансировании. Неудобства, генерируемые новыми торговыми центрами — шум, световая реклама, пробки, снижение скоростных показателей транзитных потоков — и связанные с ними действия: необходимость дополнительных маршрутов и остановок общественного транспорта, тротуаров, светофоров, переходов, не являются частью бизнес-проекта. В отличие от паркинга, разметки, навигации по ТЦ и других факторов, способствующих увеличению прибыли, инфраструктура несет исключительно общественную нагрузку и, следовательно, не финансируется бизнесом. В результате один на один с инфраструктурной проблемой остаются муниципальные власти, бюджеты которых часто не готовы к таким тратам.

Так кто же должен думать о транзитных пассажирах, автомобилистах, жителях близлежащих районов и других людях, которые в данный момент не являются целевой аудиторией ТРЦ?

Первый, и наиболее используемый сейчас вариант ответа, — городские власти, которые вынуждены брать деньги на компенсацию генерируемых бизнесом неудобств из государственного и собственных бюджетов. Другими словами — из кошельков налогоплательщиков. Есть и второй вариант, при котором развитие транспортной системы, необходимой для нового комплекса, вполне может стать социальной частью инвестиционного проекта.

Для этого ещё на этапе проектирования и создания проекта городские власти должны выявить возможные негативные последствия. На основе этого анализа могут быть сформулированы требования к компенсационным мероприятиям, которые вменяются в обязанность инвестору проекта как генератору этих негативных факторов. Все, что остается сделать муниципалитету — выделить дополнительную землю для инфраструктурных изменений и проконтролировать исполнение обязательств на этапах проектирования, строительства и эксплуатации.

Если же не платит никто — от инвестора это не требуется, а в бюджете нет денег — то платят жители, причем своим собственным здоровьем и временем, которое теряют в пробках. Таким образом, только действуя по второму сценарию, мы сможем быстро и эффективно изменить инфраструктуру города под влиянием торговых центров нового поколения, сохранив при этом средства, здоровье и лояльное отношение столичных жителей к инвестиционным проектам.

Колонка опубликована в журнале D. Real Estate Development (№1 (04) - март, 2014)

UREC Construction Day 2012

11 сентября в конференц-зале гостиницы "Президент-Отель" состоялась конференция на тему "Есть ли рынок генподряда в Украине?". Организаторами мероприятия выступил URE Club. 

Спикерами UREC Construction Day 2012, прошедшей 11 сентября в конференц-зале гостиницы «Президент-Отель» стали Олег Салмин, «21 ВЕК», Игорь Гурьев, SOLID Group, Владимир Жаворонков, «ТММ», Тибор Томпа, KESZ UA Holding и Владимир Артюх, «АК Инжиниринг». Модераторами конференции выступили Елена Шуляк, Midland Development Ukraine и Сергей Федорик, «Укрбудконтракт».

Мы представляем информационный сюжет телеканала Business TV о ходе мероприятия.

Бизнес-тур в Сингапур

Ukrainian Real Estate Club рад представить новый бизнес-тур для игроков рынка недвижимости Украины – на этот раз деловая поездка запланирована в Сингапур, город-государство, получившее за невероятно быстрый скачок экономики прозвище «восточноазиатский тигр».
На этот раз целью поездки станут обмен опытом по вопросам развития, строительства и управления объектами коммерческой недвижимости, поиск инвестиционных возможностей, а также изучение опыта сингапурских девелоперов в сфере внедрения инновационных технологий в строительстве.

Мы представляем вам небольшой сюжет об удивительной архитектуре Сингапура, с его всемирно известными небоскребами и концептуальными решениями в строительстве.